Materiały inwestora

Jej przepisy pozwalają na taką budowę, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestycja jest wskazana z powodu interesu społecznego. W tym przypadku chodzi o mieszkania. Ostatecznie na lokalizację musi się zgodzić lokalny samorząd.

Podejście po raz trzeci

Inwestor już po raz trzeci wystąpił do prezydenta o ustalenie lokalizacji dla budynku i na dzisiejszej sesji był on rozpatrywany. Wcześniej rada nie wyrażała na to zgody, bo zabudowa miała obejmować również posesję od strony ul. Żeromskiego 15, gdzie niegdyś mieścił się Hotel Rzymski. Teraz wniosek nie dotyczy tego terenu, chociaż wyburzono już stare kamienice, a o to, czy są historycznie wartościowe trwa spór m.in. z konserwatorem zabytków.

Sekretarz miasta Rafał Górski wyjaśniał radnym, że część główna apartamentowca znajdzie się od ulicy Stańczyka, frontem naprzeciwko Galerii Rosa. - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Witolda - Kilińskiego zakłada istnienie w tym miejscu strefy mieszkaniowej 5 UM (oznacza w planistyce przestrzennej teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej, gdzie dominują usługi, ale można budować mieszkania lub tereny mieszkaniowe z usługami w zależności od konkretnej uchwały - przyp. red.), utrzymującej zabudowę typową dla tej części miasta, która została kształtowana w pierwszej połowie XIX - mówił Górski dodając, że budynki powinny00 utrzymanie budynków w formie nawiązującej do obecnie istniejącej - mówił. 

Sekretarz dodał, że planowana forma nowej zabudowy nieznacznie dominuje nad formą istniejących budynków sąsiednich poprzez wyniesienie powyżej jedną kondygnację. - Kształt dachów jest założony w miejscowym planie w nawiązaniu do istniejącej zabudowy jako około 30-stopniowy. Tutaj mamy nachylenie dachu do 22 stopni oraz wysokość zabudowy XIX wiecznej do trzech kondygnacji - precyzował. Tłumaczył, że projekt zakłada do pięciu kondygnacji w budynku frontowym oraz cztery  naziemne jako zabudowa wiodąca.

Powrót życia do śródmieścia?

Dyskusja podzieliła radnych. -  Ja uważam, że powinniśmy dać inwestorowi szansę ubiegać się o pozwolenie na budowę i na tym etapie dopiero niech fachowcy rozstrzygają wątpliwości - mówił przewodniczący rady miejskiej Mateusz Tyczyński (KO, Pakt Samorządowy Radosława Witkowskiego).

- Od lat słyszymy jedno, że Radom się wyludnia, centrum pustoszeje, kamienice stoją puste, a miasto rozlewa się na peryferiach. Od lat mówimy, jakie jest na to lekarstwo: dogęszczanie centrum, plomby, powrót życia do śródmieścia. I co się dzieje? Kiedy pojawia się inwestor gotowy taką plombę zrealizować przy ulicy Stańczyka w samym sercu miasta, Gminna Komisja Urbanistyczna opiniuje wniosek negatywnie, opierając się na ogólnym stwierdzeniu, że inwestycja, cytuję: "wpłynie negatywnie na walory widokowe i krajobrazowe". Problem nie polega na tym, czy te walory są chronione, bo z pewnością są. Problem polega na tym, że opinia nie wskazuje, w jaki konkretny sposób ta inwestycja je narusza - przekonywał radny Robert Chrobotowicz (KO, Pakt Samorządowy Radosława Witkowskiego). Twierdził, że opinia nie pokazuje, którą zasadę kompozycyjną projektant łamie, której pierzei nie szanuje, do której skali się nie dostosowuje. - A wystarczy stanąć tylko na tej działce, rozejrzeć się dookoła i dosłownie naprzeciwko stoi budynek z siłownią. Budynek Rosy był wyższy od projektowanego. Kilkadziesiąt metrów dalej w stronę Urzędu Miejskiego stoją kamienice historyczne także wyższe. Więc jeśli jest to problem wysokości, to do jakiej skali ta inwestycja ma się dostosować? - pytał radny Koalicji Obywatelskiej. Dalej argumentował, że "obniżenie inwestycji o kondygnację, a jednocześnie podniesienie kąta nachylenia dachu do 30 stopni to realne obniżenie może o 2-3 metry. I tutaj się pojawia drugi problem, niespójność. Sama komisja, która blokuje plombę w centrum pozytywnie opiniuje zabudowę na ulicy Kozienickiej, czyli na obrzeżach - podkreślił radny Chrobotowicz.

W swoim dość długim wywodzie uznał, że to jest "odwrócenie polityki przestrzennej, którą sami od lat deklarujemy. To zachęcanie do rozwoju peryferii i karanie inwestowania tam, gdzie miasto najbardziej tego potrzebuje. Nie da się jednocześnie mówić o dogęszczaniu centrum i odrzucać plomby w centrum."

Radny zaznaczył, że nie jest etap pozwolenia na budowę ani zatwierdzania projektu budowlanego. Zwrócił też uwagę na opinię konserwatora zabytków. - Wyraźnie stwierdza, że jego zastrzeżenia dotyczą przyjętych rozwiązań projektowych, a nie samej zasady uzupełniania zabudowy w tej części miasta - mówił. Pytał radnych: czy chcemy mieć centrum żywe, z mieszkańcami, którzy robią zakupy w lokalnych sklepach i siedzą w kawiarniach, czy wolimy, żeby kolejna luka w centrum została luką na następne 20 lat. Radą zasługuje na centrum, które żyje, dlatego zagłosuję za odrzuceniem tej uchwały - zadeklarował.

W trzech czwartych odmienne zdanie

Innego zdania był radny Kazimierz Woźniak (Radomianie Razem, Pakt Samorządowy Radosława Witkowskiego).  - Jest ono w trzech czwartych odmienne od mojego przedmówcy. Dlatego, że jeżeli mamy mieć tę tkankę historyczną, tę tkankę, która wymaga opiniowania przez konserwatora, zgrania wizerunkowego tej części miasta, to dla mnie jest to ważniejsze, aniżeli to, że tam jedną kondygnację dostawimy więcej - argumentował. Jednocześnie przypomniał, że był przeciwny, gdy radni pozwalali na budowę Galerii Rosa przy Stańczyka, która jest wyższa, niż pierwotnie zakładano.

Radny przytoczył równiej, według niego "bardzo ciekawą" opinię Miejskiej Pracowni Urbanistycznej. (...) negatywnie należy ocenić również sposób kształtowania bryły budynku na szerokość elewacji frontowej przy niewystarczającym rozczłonkowaniu fasady, co powoduje odbiór budynku jako rozległej jednolitej masy".

W głosowaniu wzięło udział 22 radnych. Tylko 1 był za przyjęciem uchwały (czyli za tym, by inwestor nie dostał zgody na lokalizację), 19 przeciw i również 1 wstrzymał się od głosu. Tym samym uchwała nie została przyjęta, co oznacza, że inwestor może ubiegać się o dalsze pozwolenia w kwestii budowy apartamentowca.

Bożena Dobrzyńska 

Materiały inwestora

Ustawa pozwała na budowę nawet tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania pod warunkiem, że inwestycja jest uzasadniona społecznie - w tm przypadku chodzi o mieszkania. Jednak wcześniej zgodę - za pośrednictwem prezydenta - musi wyrazić jeszcze lokalny samorząd.

Budzi emocje

Koncepcję architektoniczną zabudowy działek przygotowało biuro Rodak Architekci. W pierwszej wersji – odrzuconej przez miejskich urzędników i radnych – miały powstać: budynek od ulicy Żeromskiego oraz drugi od ulicy Stańczyka, a pomiędzy tymi ulicami miały być zbudowane cztery tzw. apartamentowce.

Projekt od początku jego prezentacji budził ogromne emocje. Przeciwnicy inwestycji przekonywali, że nowe bloki zaburzą wizualnie przestrzeń zabytkowej części miasta oraz, że nie należy w zbyt dużym stopniu ingerować w istniejącą strukturę urbanistyczną śródmieścia.

"Za" odpowiadali się z kolei ci, którzy podnosili, że centrum Radomia jest bardzo zaniedbane, że dotyczy to również ul. Stańczyka, gdzie tylne ściany zabudowy i podwórka od strony deptaka nie stanowią wizytówki Radomia. A przecież powinny. I czas to wreszcie uporządkować. Nowe budynki wielorodzinne i nowi mieszkańcy to oczywista szansa na ożywienie zabytkowej części miasta. 

Po pierwszych porażkach pracownia architektoniczna działająca na zlecenie inwestorów zmieniła koncepcję. Zakres pierwotnego projektu został w najnowszej wersji okrojony, ograniczony do zabudowy od ulicy Stańczyka. Teren od ulicy Żeromskiego pozostał poza zainteresowaniami planistów i inwestora. Ten jednocześnie zdążył wyburzyć tzw. Hotel Rzymski, który znajdował się na działkach w głębi ulicy Żeromskiego. Zdaniem konserwatora zabytków - o czym pisaliśmy - pozwolenia nie miał, bo toczyła się sprawa wpisania starej kamienicy na listę zabytków. Problemem zajmuje się też prokuratora.

Negatywna opinia

Jednak kolejna koncepcja została również negatywnie zaopiniowana przez Miejską Pracownię Urbanistyczno - Architektoniczną i projekt uchwały odmawiającej ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej trafi pod obrady rady miejskiej. W międzyczasie inwestor dokonał wyburzenia istniejącego na tych działkach – w głębi ulicy Żeromskiego - dawnego Hotelu Rzymskiego, który rzekomo miał być właśnie wpisany na listę zabytków.

W opinii, która jest częścią uzasadnienia do uchwały, Miejska Pracownia Urbanistyczno – Architektoniczna uznała, że „lokalizacja znajduje się w dzielnicy historycznego centrum Radomia i realizacja zabudowy o przedstawionych w koncepcji parametrach wpłynie negatywnie na walory widokowe i krajobrazowe analizowanej części miasta” a „Inwestor nie wprowadził żadnych zmian wynikających z powyższej opinii”.

Komisja zalecała zmniejszenie wysokości całego zespołu budynków o jedną kondygnację, rozbicie kompozycyjne ściany szczytowej (granicznej) od strony zachodniej przedstawione w formie analizy widokowej, rysunku elewacji itp., wprowadzenie kąta nachylenia połaci dachowych około 30 stopni.

Inwestorzy, właściciele terenu nie zgadzają się na obniżenie zabudowy do trzech kondygnacji, dlatego nie wycofali wniosku.

Bożena Dobrzyńska 

Zdjęcia: Materiały inwestora

Wizualizacje: inwestor

Jak już wielokrotnie wyjaśnialiśmy chodzi o prawo, które pozwala na budowę mieszkań na terenach, dla których nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale realizacja inwestycji jest uzasadniona względami społecznymi (brak mieszkań). Na budowę musi wyrazić wcześniej zgodę rada miejska.  

Inwestor - spółka FUX z Pionek - złożyła - poprzez prezydenta - do rady wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Nie był on jeszcze rozpatrywany przez radnych.

Duża inwestycja

Jak wynika z dokumentów i wizualizacji przygotowanych przez inwestora, szykuje się duże przedsięwzięcie. Projekt zakłada bowiem realizację nowoczesnego osiedla składającego się z sześciu budynków wielorodzinnych, które znacząco zmienią charakter tej części miasta. Minimalna liczba planowanych mieszkań wynosi 264, a maksymalna - 314; przewidziano też wyodrębnienie części handlowo-usługowej (ma być siedem lokali usługowych).

Zgodnie z założeniami na osiedlu znajdą się garaże podziemne w trzech budynkach (1, 2, 6) oraz usytuowane w części parterowej z  około 140 miejscami (bloki 3, 4 5), dwa place zabaw, wiaty i stojaki rowerowe, altany, stół do pingponga, nasadzone zostaną nowe drzewa i krzewy.

Projekt przewiduje stworzenie uporządkowanej, spójnej przestrzeni osiedlowej. Budynki rozmieszczone będą w sposób zapewniający dostęp do światła dziennego oraz odpowiednie odległości między obiektami. Całość ma tworzyć przyjazne środowisko do życia – zarówno dla rodzin, jak i osób szukających spokojniejszej alternatywy dla centrum miasta.

Duży nacisk położono na tereny zielone oraz przestrzenie wspólne, które mają sprzyjać rekreacji i integracji mieszkańców. W planach są również ciągi piesze oraz elementy małej architektury.

Wnioskodawcy zwracają uwagę, że lokalizacja osiedla zapewnia odpowiednią liczbę miejsc parkingowych, a układ drogowy będzie dostosowany do obsługi mieszkańców, którzy będą mieli dogodny dojazd do

Bożena Dobrzyńska

Wizualizacje i grafiki: inwestor

fot. Materiały inwestora

Przypomnijmy: specustawa pozwala na wznoszenie nowych budynków mieszkalnych na terenach, gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale rada miasta, czy gminy zgodzi się na taką inwestycję ze względu na interes społeczny (w tym przypadku brak mieszkań).

Nowoczesny budynek od strony deptaka

Jak już pisaliśmy wielokrotnie, dotychczas największe kontrowersje wśród radomian, architektów i urbanistów wzbudził plan zastąpienia budynku pod numerem 15 przy Żeromskiego, całkiem nowym, na dodatek na wizualizacji wyglądającym na bardzo nowoczesny. Wiele osób zbulwersowało również nie tyle samo wyburzenia starej kamienicy od ul. Stańczyka, ale zniszczenie w trakcie rozbiórki pięknych płytek podłogowych z radomskiego Marywilu.

Witold Bujakowski z radomskiej Delegatury Mazowieckiego Konserwatora Zabytków w Warszawie zawiadomił wtedy prokuraturę o podejrzeniu popełnienia przestępstwa lub wykroczenia przez inwestora. Powiadomiono również Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego oraz prezydenta Radomia. Wykonawca robót został natomiast poinformowany o wstrzymaniu i zakazie prowadzenia prac w związku z trwającą procedurą wpisu do rejestru zabytków. 5 lipca 2024 r. wydano decyzję zakazującą prowadzenia robót.

Inspiracja kamienicami

Nowa propozycja inwestora ogranicza się teraz do budowy apartamentowców przy ul. Stańczyka, bez działki z dawnym hotelem i  ma być odpowiedzią na uwagi mieszkańców oraz ekspertów i próbą znalezienia kompromisu między rozwojem miasta a poszanowaniem jego charakteru.

Przedstawiona koncepcja urbanistyczno-architektoniczna zakłada realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze oraz garażem podziemnym, który wpisuje się w śródmiejski kontekst i uzupełnia brakującą tkankę miejską w tej części Radomia.

Jak wynika z dokumentów złożonych przez inwestora, kluczowe założenia projektu to: uporządkowanie i zagospodarowanie dotychczas zaniedbanego terenu w centrum miasta; kontynuacja zabudowy pierzejowej, zgodnej z historycznym układem urbanistycznym; dopasowanie skali i wysokości budynku do istniejącego otoczenia (efekt wcześniejszych uwag i dyskusji); połączenie tradycyjnej formy (inspiracja kamienicami) z nowoczesnymi standardami projektowymi.

W budynku znajdzie się 70 mieszkań, 2 lokale usługowe w parterze (kontynuacja miejskiego charakteru ulicy), 3 segmenty tworzące układ w formie litery „E”, do pięciu kondygnacji nadziemnych (zróżnicowanych wysokościowo), garaż podziemny z 82 miejscami postojowymi.

Projekt stawia na półprywatne przestrzenie wspólne – wewnętrzne dziedzińce z zielenią, które mają poprawić komfort mieszkańców i wprowadzić więcej zieleni do śródmiejskiej zabudowy. Przewidziano także ogródki przy mieszkaniach na parterze oraz infrastrukturę rowerową.

Bożena Dobrzyńska

Zdjęcia i grafiki: Materiały Inwestora

Wizualizacja (wnioskodawca)

Przypomnijmy: spółka, która jest właścicielem hipermarketu, zamierzała wybudować w pobliżu istniejącego już obiektu typowo handlowego także: sportowy, rozrywkowy (w tym sale kinowe i place zabaw), gastronomiczny i ekskluzywne sklepy marek, których dzisiaj w Radomiu nie ma. Aby było to możliwe, rada miejska w listopadzie 2019 r. wprowadziła zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: Wierzbickiej, Toruńskiej i Starowiejskiej. Ale potem przyszła pandemia i ambitne zamierzenia nie zostały zrealizowane.

Osiem budynków, siedem i osiem kondygnacji

11 września do radomskiego magistratu wpłynął wniosek od spółki PERGRANSO, która planuje inwestycję mieszkaniową polegającą "na budowie ośmiu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi oraz garażami w parterach budynków przy ul. Wierzbickiej (obok E.Leclerc Radom)". Inwestor chce skorzystać z ustawy tzw. lexs deweloper, która umożliwia szybszą realizację inwestycji mieszkaniowych poprzez ominięcie niektórych zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Jak czytamy we wniosku: "Na terenie objętym opracowaniem zostanie zaprojektowanych osiem budynków mieszkalnych wielorodzinnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 z garażami podziemnymi i z garażami
w parterze budynków nr 1 i 8. Ponadto w ramach inwestycji przewidziano wykonanie dróg wewnętrznych, naziemnych stanowisk postojowych, placów gospodarczych wraz z wiatą śmietnikową, placów zabaw".

Planowana minimalna liczba mieszkań – 430; planowana maksymalna liczba – 590.

Wysokie walory estetyczne i rozwiązania ekologiczne

Planowane budynki nr 1, 4, 5 to obiekty posiadające 7 kondygnacji nadziemnych oraz 1 podziemną. Budynki nr 2, 3, 6, 7 będą posiadały 6 kondygnacji nadziemnych i jedną kondygnację podziemną. Budynek nr 8 posiada ósmą kondygnację nadziemną na części budynku. Budynki nr 1 i 8, 2 i 3, 4 i 5, 6 i 7 połączone są garażami podziemnymi na poziomie -1. W podziemiu przewidziano garaże ze stanowiskami postojowymi dla samochodów osobowych, pomieszczenia lokatorskie oraz pomieszczenia techniczne. W parterach budynków nr 1 i 8 również zaprojektowano garaże wielostanowiskowe. Na kondygnacjach nadziemnych przewidziano wydzielone, samodzielne lokale mieszkaniowe oraz komórki lokatorskie. Budynki nr 1, 2, 3, 5, 6, 7 zaprojektowano jako 2-klatkowe na planie zbliżonym do prostokąta, natomiast budynki nr 4 i 8 jako 3-klatkowe na planie zbliżonym do litery „L”. W każdej z klatek przewidziano windę ułatwiającą komunikację pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami.

"Budynki będą charakteryzowały się rozwiązaniami przestrzennymi i architektonicznymi o wysokich walorach estetycznych. W koncepcji przewiduje się rozwiązania ekologiczne stanowiące elementy zielonej architektury takie jak zielone tarasy, elewacje oraz balkony. W koncepcji zachowana została zasada zrównoważonego rozwoju i integracji zieleni" - napisali wnioskodawcy.

Zgodę na budowę bloków zgodnie z zapisami ustawy tzw. lex deweloper musi wyrazić radomska rada miejska.

Bożena Dobrzyńska

Wizualizacje (wnioskodawca)

fot. Radomskie posadzki/Facebook

Jak już pisaliśmy, inwestor którego reprezentuje pracownia Rodak. Architekci, dwukrotnie złożył do rady miejskiej (poprzez prezydenta) wniosek o ustalenie warunków zabudowy w ramach tzw. ustawy lex deweloper. Pozwala ona na wznoszenie nowych budynków mieszkalnych na terenach, gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale rada miasta, czy gminy zgodzi się na taką inwestycję ze względu na interes społeczny (w tym przypadku brak mieszkań). Drugi wniosek pochodzi z 20 czerwca, został lekko zmodyfikowany w stosunku do pierwszego i jeszcze nie był przez radnych rozpatrywany.

Dotychczas największe kontrowersje wśród radomian wzbudził plan zastąpienia budynku pod numerem 15 przy Żeromskiego, całkiem nowym, na dodatek na wizualizacji wyglądającym na nowoczesny. Teraz doszło oburzenie z powodu nie tyle samego wyburzenia starej kamienicy od ul. Stańczyka, ale zniszczenie w trakcie rozbiórki pięknych płytek podłogowych z radomskiego Marywilu.

Tak umierają posadzki

Posadzki z Hotelu Rzymskiego

"Żeromskiego 15. Dawny Hotel Rzymski. Tak umierają posadzki. Chciałam napisać jakiś szczery do bólu post. Że to BARBARZYŃSTWO, że walczyliśmy, że wskazywaliśmy historyczne elementy tego miejsca.

I że zwyczajnie tak się nie robi, bo można było z godnością wykuć, zdemontować i uratować te elementy (zachowano tylko obudowę schodów).

Jedna z najciekawszych klatek schodowych, z unikalną kompozycją wzorów (widzicie te ozdobne ryflowane płytki? Są jeszcze tylko w dwóch kamienicach Radomia) właśnie stała się kupą gruzów.
Chciałabym napisać jakiś sensowny post, ale nie mam już siły, bo jest mi zbyt smutno.

Nie komentujcie, proszę, tego posta, bo to nie ma sensu. Tylko spójrzcie na chwilę w wąskie okienko widoczne w drzwiach na zdjęciu. I teraz wyobraźcie sobie tę potrzaskaną posadzkę" taki wpis ukazał się na Facebookowym profilu "Radomskie posadzki".

Zdążył rozebrać

- Na to, co inwestor teraz robi, miał pozwolenie jeszcze 10 lat temu. Na razie nic nowego nie powstaje, bo nic nowego do nas nie wpłynęło. 10 lat temu odrzuciliśmy warunki zabudowy. Co do tych cennych płytek, to rozpoczęliśmy wpis do rejestru zabytków, ale nam się nie udało, bo inwestor zdążył budynek rozebrać. Dlatego zgłosiliśmy to do prokuratury i niezależne sądy ocenią - mówi nam Witold Bujakowski z radomskiej Delegatury Mazowieckiego Konserwatora Zabytków w Warszawie.

Projekt Henryka Marconiego (źródło: RTN)

To głos RTN-u w sprawie ewentualnego ulokowania w centrum Radomia czterech nowych budynków, przy czym front jednego z nich miałby zająć obecne miejsce kamienicy przy ul. Żeromskiego. Ta zaś, dawny Hotel Rzymski, zostałaby wyburzona. Firma planująca nowe obiekty chce skorzystać z ustawy tzw. lex deweloper, która pozwala na budowę mieszkań nawet tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ale na taką procedurę musi się jeszcze zgodzić lokalny samorząd. Inwestor wystąpił już do rady miejskiej o taką zgodę.

List Radomskiego Towarzystwa Naukowego publikujemy w całości

Radomskie Towarzystwo Naukowe z zaciekawieniem przyjmuje zamysł zagospodarowania nieruchomości po dawnym Hotelu Rzymskim, przy ulicy Żeromskiego 15. Przedsięwzięcie jest prowadzone w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu
i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, znanej jako „lex deweloper”. Zgodnie z tą ustawą inwestycja może zostać podjęta wbrew zapisom planu miejscowego, pod warunkiem, że wyrazi na to zgodę Rada Miejska, a zatem pośrednio
–mieszkańcy miasta. Dlatego, jako przedstawiciele społeczności naukowej, również mieszkańców Radomia, pozwalamy sobie zabrać głos w tej sprawie.

Rzecz dotyczy nieruchomości znajdującej się w najściślejszym centrum Radomia. Oczywiste jest, iż przestrzenie centralne w dużym mieście powinny być urządzane z największą dbałością o dobór funkcji, jakość architektury samego obiektu i aranżację otoczenia. Każda nowa inwestycja powstająca przy głównej ulicy miasta powinna budować prestiż miejsca
– z jasną korzyścią również dla samego inwestora i właścicieli przyległych nieruchomości.

Przedstawiona koncepcja urbanistyczno-architektoniczna wydaje się być raczej próbą „pierwszego podejścia”, niż projektem, który zyska uznanie Rady i akceptację konserwatora zabytków. Proponowana przewaga funkcji mieszkaniowej o tyle nie podlega dyskusji, że wiąże się z wykorzystaniem trybu wspomnianej ustawy. Wątpliwość budzi natomiast zamysł wprowadzenia zabudowy punktowej – wolnostojących „bloków”. Charakter zabudowy śródmiejskiej lepiej oddałaby próba stworzenia wewnętrznych dziedzińców, co jest trudne wobec wydłużonego kształtu nieruchomości. Prawidłowe ukształtowanie takiej zabudowy wymagałoby całościowej koncepcji dla kilku sąsiadujących nieruchomości.

Natomiast jako najsłabsza strona koncepcji jawi się propozycja elewacji od strony ulicy Żeromskiego. Tak banalna architektura nie licuje z wymogami budowania prestiżu głównej ulicy miasta. Nie mamy wątpliwości, iż przynajmniej w tym zakresie projekt nie otrzyma przychylności organów opiniujących. Dlatego też pozwalamy sobie zaproponować rozwiązanie alternatywne.

Znaczenie miejsca

Na rozpatrywanej do zabudowy działce znajduje się historyczny Hotel Rzymski. Należał on do najstarszych i najwytworniejszych takich obiektów w Radomiu. Znany z luksusowej restauracji, gościł między innymi wesele Aleksandry Pruszakówny i Jerzego Gombrowicza. Wcześniej mieściło się tu kilka ważnych dla dziejów miasta instytucji: pierwszy zakład fotograficzny – Józefa Grodzickiego, oraz jedno z pierwszych kin – „Odeon”. Po zamknięciu hotelu w roku 1946 obiekt stał się siedzibą Instytutu Naukowo-Społecznego, przedsięwzięcia stworzonego przy patronacie i udziale uznanego filozofa Tadeusza Kotarbińskiego. Przez osobę jego bliskiego współpracownika, a następnie pierwszego prezesa Radomskiego Towarzystwa Naukowego – Stefana Witkowskiego, my również przyznajemy się
do dziedzictwa Instytutu.

Sam budynek frontowy Hotelu (dawna restauracja) ma pochodzić z I połowy XIX wieku. Pierwotnie służył jako zajazd. Nie posiada on większej wartości architektonicznej, nie jest też wpisany do rejestru zabytków. Z punktu widzenia urbanistyki jest reliktem zabudowy podmiejskiej, tworząc niekorzystną lukę w zwartej zabudowie pierzejowej. Mało reprezentacyjny jest także niewielki budynek sąsiedni (nr 17), przed kilkunastu laty rozbudowany w prymitywnym stylu postmodernizmu, nie licujący z sąsiednimi zabytkowymi kamienicami.

Otoczenie opisywanych nieruchomości stanowią kamienice klasycystyczne, powstałe około połowy XIX wieku, po regulacji dawnego traktu lubelskiego. Budowa gmachu Komisji Województwa Sandomierskiego na Górkach Lubelskich, odległych od Rynku, spowodowała żywiołowy ruch inwestycyjny i powstanie głównej ulicy miasta. Wyjątkową wartością dolnego odcinka ulicy Żeromskiego jest jego jednolitość stylowa. Zwarty ciąg zabudowy klasycystycznej na odcinku 400 metrów stanowi zespół zabytkowy wyróżniający się w skali kraju. Z punktu widzenia ochrony dziedzictwa kulturowego właśnie ta jednorodność pierzei jest wartością samą w sobie – więcej niż tylko sumą znaczenia poszczególnych obiektów.

Do czego należy dążyć?

Dbałość o dziedzictwo może polegać nie tylko na zabezpieczeniu stanu zastanego, ale także na kontynuacji przedsięwzięć rozpoczętych dawniej. W stosunku do rozważanej nieruchomości jawią się dwa możliwe cele. Po pierwsze: mimo niskich walorów architektonicznych, a tym mniejszych – urbanistycznych, frontowy budynek dawnego Hotelu Rzymskiego może być warty zachowania ze względów symboliczno-kulturowych.  Z drugiej strony: w świetle zasad urbanistyki założenie ulicy Żeromskiego wymaga uzupełnienia pierzei w sposób korespondujący z sąsiednią zabudową klasycystyczną.

Tu, jeżeli wyjątkową wartością tego odcinka ulicy jest jednolitość stylowa, najlepsze byłoby powstanie obiektu, który architekturą nie odbiegałby od otoczenia. Jednak ewentualny zamysł projektowania nowego obiektu „udającego” klasycyzm jest sprzeczny z przyjętą doktryną konserwatorską. Alternatywą jest budynek o współczesnej architekturze, który będzie wpisywał się historyczny kontekst. Problem jednak w tym, iż każdy taki obiekt, choćby najwyższej klasy architektury, nie spełni celu uzupełnienia brakującego elementu zespołu zabudowy klasycystycznej. Zawsze pozostanie nowoczesnym „wtrętem”.

Wykorzystać projekt Henryka Marconiego

A jednak nieruchomość, o której mówimy, ma wyjątkowe szczęście. Zachował się projekt architektoniczny na jej zagospodarowanie, pochodzący z epoki, w której powstawały sąsiednie kamienice. Wykonany na zlecenie władz miasta przez Henryka Marconiego. Ten uznany architekt jest autorem radomskiego Ratusza w Rynku, ponadto według jego szkiców albo z jego inspiracji wybudowane zostały rogatki miejskie.

Na nieruchomości przy ulicy Lubelskiej 15 Henryk Marconi zaprojektował teatr miejski. Widzimy klasyczny pięcioosiowy fronton z tympanonem. Budynek jest dostojny, choć umiarkowanych rozmiarów, dostosowany do wąskiej działki (27 m) i pierzei niezbyt szerokiej ulicy.

Wracając do dzisiejszych planów inwestycyjnych: proponujemy częściowe wykorzystanie projektu Marconiego. Mianowicie – budowę samej fasady jako odcinka pierzei ulicy Żeromskiego. Za fasadą wnętrze działki pozostaje do dowolnego wykorzystania.
W przypadku wyburzenia dawnego Hotelu fasada staje się elewacją nowego budynku.

Poddajemy jednak pod rozwagę możliwość zachowania budynku restauracji Hotelu
i wkomponowania go w nowe założenie. Budynek przesłonięty proponowaną fasadą Marconiego znajdzie się na wewnętrznym dziedzińcu. Wysokość fasady pozwala myśleć
o przekryciu dziedzińca szklanym dachem. Powstałaby oryginalna przestrzeń, niemająca dotąd odpowiednika w Radomiu. Może zostać wykorzystana jako całoroczny ogródek restauracyjny, względnie jako reprezentacyjny westybul prowadzący do wnętrza nowego większego obiektu, zaprojektowanego w głębi nieruchomości.

Zalety proponowanego rozwiązania

Niniejsza propozycja wydaje się godzić kilka wartości, ważnych zarówno z punktu widzenia miasta, jak i potencjalnego inwestora. Uzupełniamy jedyny brakujący fragment pierzei dolnego odcinka ulicy Żeromskiego, wieńcząc proces budowy unikatowego zespołu zabudowy klasycystycznej. Korzystając z oryginalnego projektu z epoki, wykonanego dla tej konkretnej lokalizacji, unikamy „projektowania nowych zabytków”. Tworząc elewację
od strony ulicy Żeromskiego dajemy możliwość różnorodnego wykorzystania przestrzeni wewnętrznej, w tym zachowania części obiektów Hotelu Rzymskiego. W przypadku przekrycia dziedzińca szklanym dachem ponad budynkiem dawnej restauracji
– innowacyjnością rozwiązania architektonicznego podnosimy prestiż inwestycji. I wreszcie: reprezentacyjną fasadą niedoszłego teatru zwiększamy atrakcyjność głównej ulicy Radomia.

"Omne tulit punctum, qui miscuit utile dulci" – tę sentencję zadedykował radomianom Włoch Marconi, umieszczając ją na frontonie projektowanego teatru: „Zyskał uznanie wszystkich, kto połączył przyjemne z pożytecznym”.

Nowy budynek miałby stanąć w miejscu wyburzonego przy Żeromskiego 15 (wizualizacja Rodak. Architekci)

O tym, czy plan się powiedzie zadecydują radni, bo ma inwestor chce realizować projekt w ramach ustawy tzw. lex developer. Jej zapisy pozwalają na budowę mieszkań niezależnie od tego, czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Uzasadnieniem jest ważny interes społeczny, a jak wiadomo mieszkań stale na rynku brakuje. Na taką inwestycję musi się jednak zgodzić lokalny samorząd, w przypadku Radomia - rada miejska.

Wbudowany w zabytkową pierzeję

Zgodnie z koncepcją przygotowaną przez pracownię Rodak. Architekci, na działce pomiędzy ulicami Żeromskiego a Stańczyka staną cztery budynki wielorodzinne. Pierwszy przy samej ul. Żeromskiego ma być wkomponowany w zabytkową pierzeję radomskiego deptaka i będzie miał trzy kondygnacje. Dwa następne - w kierunku ul. Stańczyka będą miały już po cztery, a ostatni - pięć. W sumie we wszystkich ma być od 96 do 107 mieszkań z garażami podziemnymi. Ponadto w budynkach od ulicy Żeromskiego i od Stańczyka znajdą się lokale handlowo-usługowe o powierzchni w sumie 360 m kw. Ale aby tak się stało, inwestor planuje rozebrać zabudowania pod nr 15, gdzie przed laty znajdował się bardzo znany Hotel Rzymski.

Budynek przy ulicy Stańczyka nie będzie wyższy niż pobliskie Pawilony Rosa przy ul. Kilińskiego.

Wniosek inwestora do prezydenta (to przez urząd miejski trafia on do radnych) jest datowany na 2 lutego, a w Biuletynie Informacji Publicznej UM został opublikowany 14 lutego. Teraz, zgodnie z procedurą, koncepcją zajmie się Miejska Pracownia Urbanistyczna, a potem rada miejska.

Rozpoczęcie inwestycji jest możliwe dopiero w przyszłym roku; wiadomo też, że budowanie w tym miejscu czegokolwiek wymaga ścisłego nadzoru konserwatora zabytków. Z miejsca przyszłej inwestycji jest bowiem dosłownie kilka kroków do najważniejszych zabytków Radomia – kościoła Bernardynów, Miasta Kazimierzowskiego, Resursy Obywatelskiej, placu Konstytucji 3 Maja.

Emocje gwarantowane

Można założyć ze stuprocentową pewnością, że zamiary dewelopera wywołają ogromne emocje nie tylko wśród radnych, ale też zwykłych radomian. Tak było np. podczas procedowania pozwoleń na budowę miniosiedla mieszkaniowego przy ulicy Stańczyka. Przeciwnicy wskazywali, że nowe bloki zaburzą wizualnie przestrzeń zabytkowej części miasta, albo, że nie należy w zbyt dużym stopniu ingerować w istniejącą strukturę urbanistyczną centralnej części Radomia. Pojawiły się również głosy przeciwne: przekonywano, że ta część Radomia na północ od ulicy Żeromskiego na wysokości ulicy Stańczyka to teren bardzo zaniedbany i należałoby się zabrać za jego uporządkowanie.

W Radomiu z zapisów sprzyjających deweloperom budownictwa mieszkaniowego korzysta już inwestor stawiający dwa apartamentowce na terenie po kinie Odeon (ale musiał "obniżyć" pierwotnie zakładane wysokości budynków), RTBS  Administrator przy ulicy Stasieckiego blisko zalewu na Borkach. Spółdzielnia Mieszkaniowa Nasz Dom, która buduje bloki przy ulicy Żeromskiego. O taką samą zgodę wystąpiła firma Opimal, która przy ul. Władysława Łokietka planuje wybudować blok mieszkalny. Dla terenu planowanej inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący, że jest to teren rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Dlatego wniosek dotyczy zmiany funkcji terenu i nadanie jej nowej - zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Bożena Dobrzyńska

fot. Radomskie Inwestycje/Facebook

Po dawnym kinie, które przez lata stało właściwie jako ruina, możemy już tylko lać krokodyle łzy, a na pocieszenie mamy nazwę nowych budynków na mapie Radomia. To Odeon Park.

Inwestycja rozpoczęła się na początku 2022 r., a na lokalizację apartamentowców musiała wydać zgodę rada miejska, ponieważ obiekty realizowane są w ramach tzw. lex developer. To specjalne prawo pozwalające na budowę na danym terenie mieszkań nawet wtedy, gdy nie są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale na budowę zgodzi się rada miasta lub gminy.

Radomscy radni zajmowali się projektem uchwały dotyczącej lokalizacji apartamentowców dwukrotnie. Za pierwszym razem, jeszcze w grudniu 2020 r. Pół roku wcześniej inwestor złożył do urzędu miejskiego wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji. Wynikało z niego, że na działce po dawnym kinie Odeon planuje zbudować dziewięciokondygnacyjny apartamentowiec z lokalami usługowymi na parterze.

Prezydent i Gminna Komisja Urbanistyczno-Architektonicznie rekomendowali radnym odrzucenie wniosku inwestora. Komisja uznała bowiem, że „koncepcja zakłada zbyt dużą wysokość i kubaturę budynku w stosunku do zainwestowania terenów sąsiednich oraz będzie negatywnie oddziaływać na nieruchomość sąsiednią, to jest Dom dla Bezdomnych Caritas Diecezji Radomskiej mieszczący się przy ul. Zagłoby". Ponadto "koncepcja charakteryzuje się dysproporcją wysokości w stosunku do zabudowy w najbliższej okolicy, zaburza krajobraz oraz odbiór historycznych dominant - zabytkowej wieży ciśnień oraz kościoła na Glinicach". Dlatego urbaniści zalecili ograniczenie wysokości zabudowy do pięciu kondygnacji.

Radni w większości nie zgodzili się z tą argumentacją (mówili, że ta część miasta wygląda fatalnie i trzeba ją jak najszybciej uporządkować), co jednak nie oznaczało wydanie ostatecznej zgody na lokalizację. Ruch był jednak po stronie inwestora: mógł uwzględnić sugestie komisji architektonicznej, wprowadzić zmiany do projektu itp. a potem wrócić na sesję. Tak się też stało, bo deweloper skorygował projekt, przede wszystkim obniżając wysokość budynków. I na takie zgodę uzyskał.

bdb

Tak ma wyglądać budynek od strony południowej (wizualizacja: MINOS)

MINOS chce skorzystać z tzw. lex deweloper, czyli specjalnej ustawy, która pozwala na realizację mieszkań nawet wtedy, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale inwestycja jest zgodna ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest jednak przy tym jeden warunek: na taką lokalizację musi zgodzić się samorząd. 

Radnych przekonały argumenty prezydenta i nie zgodzili się na lokalizację apartamentowców przy ul. Stańczyka. Teraz inwestor złożył wniosek ponownie, ale go zmodyfikował: planuje, że w dwa budynki z mieszkaniami i częścią usługowo-handlową naprzeciwko Rosy będą o dwa piętra niższe. Radni będą rozpatrywać projekt uchwały w tej sprawie jutro, podczas nadzwyczajnej sesji (została ona zwołana w tym trybie, ponieważ w porządku obrad znalazły się także projekty dotyczące zagwarantowania pieniędzy na dokończenie budowy stadionu piłkarskiego w ramach RCS).

Niezależnie od ustaleń

W uzasadnieniu do projektu uchwały czytamy, że zgodnie ze specustawą:"inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Radom oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Inwestor we wniosku wskazał niesprzeczność inwestycji mieszkaniowej ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Radom (...) zatem organem właściwym do rozstrzygnięcia w sprawie niesprzeczności inwestycji ze studium, czyli oceny merytorycznej wniosku w tym zakresie, jest Rada Miejska w Radomiu".

Dwie negatywne opinie

W uzasadnieniu przypomniano również, że w ramach procedury opiniowania wniosku wpłynęły dwie negatywne opinie:
− Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, która jednocześnie wskazała możliwość uzyskania opinii pozytywnej po odpowiedniej zmianie wniosku (m.in. obniżeniu budynków do pięciu kondygnacji nadziemnych zamiast zamiast projektowanych sześciu. Natomiast Wydział Geodezji Urzędu Miejskiego w Radomiu poinformował, że nie jest możliwe pozytywne zaopiniowanie wniosku, ze względu na konieczność szeregu uzgodnień, m.in. z MZDiK, PZG, Wodociągami Miejskimi.

Z kolei  - jak wynika  z uzasadnienia - Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków "uzgodnił wniosek pod warunkiem prowadzenia wszelkich prac ziemnych pod nadzorem archeologicznym, z możliwością przekształcenia w ratownicze badania wykopaliskowe".

bdb